知っておきたい住宅に関する制限

　　大きな土地を購入し、土地いっぱいにお家を建てたい！と思っていても、敷地内に建てられる
　　お家の大きさは残念ながら決まっています。面積の制限は防火や日当たり、通風のために設け
　　られた制限です。土地探しや新築の計画中にたくさん聞く言葉なので、覚えておくと広さのイ
　　メージが付きやすくなるはずですよ。

　　・敷地面積（土地面積）

　　文字通り敷地の面積で、建物が建っているまたはこれから建てる敷地のことを言います。真上
　　から敷地を見たときの投影面の広さで割り出されるため、斜面にある土地などは実面積の方が
　　広い場合もあります。

　　・建築面積

　　建物を真上から見たときの外周で求められる面積のことを言います。一般的には1階部分を基準
　　に面積を算出しますが、建物によって2階の方が大きい場合は2階部分を地面に投影し、外周で
　　計算した面積が建築面積になります。

　　・延べ床面積

　　建物の各階全ての床面積を足した面積のことを言います。壁や柱の中心を基準として算出され
　　、玄関やひさしなども奥行きが2ｍ以上の場合は延べ床面積に含まれます。

　　・建ぺい率

　　敷地面積に対する建築面積の割合で、用途地域によってその敷地にどのくらいの建物を建てら
　　れるかを決めるものです。200㎡の土地で建ぺい率が60％であれば、建てられる建物の建築面
　　積は120㎡以内となります。そのため2階建てであれば、最大で1階が120㎡+2階が120㎡＝240
　　㎡のお家が建てられるということになります。
　　また計算式は「建ぺい率(％)＝建築面積(㎡)/敷地面積(㎡)×100」になります。

　　・容積率

　　敷地面積に対する延べ床面積の割合で、用途地域によってその土地にどのくらいの延べ床面積
　　の建物を建てられるかを決めるものです。200㎡の土地で容積率が100％であれば建てられる建
　　物の延べ床面積は200㎡になります。そのため2階建てであれば、最大で1階が100㎡+2階が100
　　㎡＝200㎡のお家が建てられるということになります。
　　また計算式は「容積率(％)＝延べ床面積(㎡)/敷地面積(㎡)×100」になります。

　　実際にお家を建てる時には、建ぺい率と容積率を同時に計算しなければなりません。上記で例
　　とした敷地面積200㎡・建ぺい率60％・容積率100％の土地であれば、建築面積120㎡、延べ床
　　面積200㎡のため、最大で1階が120㎡+2階が80㎡などに分配できます。
　　土地を探す際には、ただ広い土地を探すのではなく、どのくらいの家を建てられるかで探すよ
　　うにしましょう。

　｜高さの制限

　　先ほどご紹介した建ぺい率、容積率いっぱいにお家を建てられるわけではありません。前面道
　　路や隣の敷地の日当たりや通風の確保のために、大きく分けて4種類の高さ制限が用途地域別に
　　定められています。今回はその4種類の制限についてご紹介します。

　　⑴絶対高さ制限

　　第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域では、建物の高さが10ｍまたは12ｍのうち都
　　市計画法で定められた方の高さまでに制限されます。

　　⑵道路斜線制限

　　全ての地域で適用される制限で、前面道路の反対側の境界線から一定の勾配によって建物の高
　　さを制限するものです。前回のコラム内でご紹介した住居系の地域では、勾配は1:1.25とされ
　　ています。